採訪及撰稿 ◎曾怡靜 律師
前言：
於遺產分割、共有物分割、強制執行等與不動產相關連之案件，法院審理或辦理時有委託不動產估價師進行不動產估價或找補金額估價之必要，律師道長們對於不動產估價報告必不陌生，或對於估價費用，或對於估價報告內容，均有主張或爭執，本次專訪臺南市不動產估價師公會劉生泉理事長，介紹不動產估價業務，以增進同道對於不動產估價之了解。
不動產估價師法
不動產估價師法於民國89年10月4日公布施行後，於90年開始於國家考試納入不動產估價師，最早考試及格者於91年開業；於91年之前，不動產估價係委託一般鑑價公司辦理，於法院辦理估價案件時，估價者之困擾，在於兩造或法院質疑估價者之資格，而於不動產估價師法施行後，即限制報考者之資格（依專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試規則第5條，包含不動產相關課程18學分以上，必修「不動產估價—理論」或「土地估價—理論」、及「不動產估價實務」）及國家考試認證，現今此困擾已不復存在。目前全國通過不動產估價師國家考試者逾600人，實際開業者逾400人，未執業者大多任職於國有財產局、地政等公務機關、教師及部分金融機構。
台南巿不動產估價師公會
臺南市不動產估價師公會於103年成立時，不動產估價師法已施行14年，惟臺南市考取不動產估價師證照並實際開業執行業務人數，始終不足法定人數15人，以致公會遲遲無法組成，從而主事務所位於台南之不動產估價師，之前係加入「高雄巿不動產估價師公會」；至103年11月13日，於台南巿開業之不動產估價師已有15位，終達法定門檻（不動產估價師法第23條），可正式向社會局提出申請，後於103年11月27日獲社會局核准設立。臺南市不動產估價師公會於103年12月27日舉辦成立大會，成立時包含雲嘉地區有21位會員，至今已有42位會員，公會轄區包含雲林、嘉義、台南。
與律師相同，不動產估價師必須加入所在地之公會，始得執行業務。不動產估價師公會為「單一入會，全國執業」，至所在地以外之地區執業，不需也不能再加入當地公會；目前各地法院對於院內委託不動產估價師之資格，有的並未限制為轄區內之不動產估價師始得擔任，有的則限制於轄區內之不動產估價師始可擔任，規定不一，造成如在臺灣雲林地方法院轄區、台南公會與台中公會一直存在業務執行上的爭議。
目前，不動產估價師全國聯合會，為會員爭取業務，正在與財政部研商是否要求金融機構辦理放款案件時，不動產之擔保品價值逾3000萬元以上者，強制委託不動產估價師辦理不動產估價之議題。蓋不動產估價，於本國銀行放款時，多為銀行自辦估價；於外商銀行辦理放款時，多為委外估價，此即有委託不動產估價師辦理之空間；另，不動產估價師全聯會目前亦爭取不動產估價師事務所法人化，以取消不動產估價師法第9條有關禁止設立分所之限制。
不動產估價師之業務範圍
不動產估價師之業務，指的是受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。依臺南市不動產估價師公會網站所列，除就土地、建物等不動產之估價外，亦包括各項工程或鄰房損害之不動產價值減損之估價與不動產權利（地上權、抵押權等）之估價等多項業務。
不動產估價案件來源大多為法院、行政機關、企業、金融機構，其業務看似繁多，但屬專精。法院案件包含強制執行、共有物分割、遺產分割等案件較多；行政機關之案件，包含地價評議（區段徵收、協議價購）、土地重劃、都巿更新等業務較多；企業及金融機構之需求，大多在於上巿櫃公司之資產估價、放款擔保品之估價、投資購併估價等，較有需求。
因台南巿登記執行不動產估價師業務者僅42人，不動產估價似為另一個可以發展的專業！
目前國家考試及格之新進不動產估價師起薪約為5萬元，如為土地相關科系但未考試及格者之從業人員薪資約3至4萬元，目前因不動產估價師事務所和業務間已取得平衡，考試及格者欲實習者機會不多，大多仍需透過管道請託，此點和律師實習機會欠缺之狀況非常類似。
不動產估價費用
身為律師，在處理不動產案件時，有一個關心的重點是「估價費用」。劉生泉理事長提到，在不動產估價之領域，實際上很難有一個公定標準，104年間，○○市不動產估價師公會因約束會員投標金額，妨礙會員自由及獨立決定投標金額，並有抑制價格競爭之效果，違反公平交易法第14條第1項聯合行為禁止規定，經公平交易委員會依公平法第41條第1項前段規定裁罰40萬元，此後各不動產估價師公會對於估價費用，更是無法訂立公定標準，故削價競爭之情形，時有所聞，惟公會難以介入。
在法院委託各不動產估價師公會針對個案進行估價時，各公會之收費標準亦不盡相同，例如台南公會基本價格為8萬元，台中公會基本價格為20萬元，高雄公會基本價格為8萬元，但均需另加履勘、襄閱委員等費用，故委託公會進行估價之案件，會有三名估價師參與審查，如有意見不同，或襄閱委員提出修改意見，會修改估價報告，直至委員認為符合法規及實際，始能結案。這也是公會辦理估價案件之費用，遠較一般不動產估價師事務所之報價為高之原因吧！
劉理事長提到，目前實務上有部分案件，係委託不動產估價師公會辦理估價，惟嗣後撤案之狀況（因費用過高），有該種情形時，公會即會公告給各會員該案件，會員如再就同一案件報價前，已有心理準備，惟公會無法干預會員個別之報價，此為現實之情形。
另，強制執行不動產案件之報價，為何與法院委託案件之報價相距甚遠？劉理事長解釋，因一般案件之估價報告書，需遵循「不動產估價技術規則」第16條之規定：「不動產估價師應製作估價報告書，於簽名或蓋章後，交付委託人。估價報告書應載明事項如下：一、委託人。二、勘估標的之基本資料。三、價格日期及勘察日期。四、價格種類。五、估價條件。六、估價目的。七、估價金額。八、勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔。九、勘估標的使用現況。十、勘估標的法定使用管制或其他管制事項。十一、價格形成之主要因素分析。十二、估價所運用之方法與其估算過程及價格決定之理由。十三、依本規則規定須敘明之情況。十四、其他與估價相關之必要事項。十五、不動產估價師姓名及其證照字號。前項估價報告書應檢附必要之圖說資料。因行政執行或強制執行委託估價
案件，其報告書格式及應附必要之圖說資料，依其相關規定辦理，不受前二項之限制。」，可知行政執行或強制執行委託估價案件，依司法院之相關規範（例如：臺灣○○地方法院民事執行處業務委託鑑定估價須知），核其性質屬「查價」，而非不動產估價技術規則第16條所規範之估價報告書，故其格式與要件，較為簡便，費用可較為減省。惟目前費用水準仍較低，於今年七月中旬劉理事長及全聯會幹部已拜訪司法院，期能調整費用。
不動產估價與訴訟業務之關連性
劉理事長提到，法院委託辦理不動產估價之業務，本即包含至法院以鑑定人身份接受詢問之項目；在過去的經驗中，如果當事人兩造對於不動產估價報告之內容有意見，法院多以補充鑑定或補充詢問之方式請不動產估價師書面答覆，惟如爭執甚鉅時，不動產估價師也有至法院開庭陳述。比較特殊之案件，是針對訴訟標的價額之核定，偶有由法院委託估價者，此種業務收費較爭訟案件低。
對於不動產估價報告之意見，劉理事長提到，因為估價報告係依法製作，有固定格式，故建議律師同道參考「不動產估價技術規則」之相關規定；另外，因不動產估價結果之產生，源自各項「區域因素」、「個別因素」之混合估值，故如對估價結果有意見，追本溯源，應探討不動產之各項區域因素及個別因素之修正是否合理。
最後，依不動產估價師法第41條規定：「不動產估價師間，對於同一標的物在同一期日價格之估計有百分之20以上之差異時，土地所有權人或利害關係人得請求土地所在之直轄市或縣（市）不動產估價師公會協調相關之不動產估價師決定其估定價格；必要時，得指定其他不動產估價師重行估價後再行協調。」，此規定意在解決不同估價師間之認知差距，為確保估價結果符合實際所設，併與律師同道分享。